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Certificación negativa del nombre:

El Registro Mercantil Central debe certificar que el nombre elegido por la sociedad no coincide con el de otra existente. Se debe presentar instancia con los nombres escogidos, con un máximo de tres. Plazo de validez de dos meses.

Redacción de la escritura de constitución y estatutos:

Normalmente, un abogado redacta el documento en que las partes acuerdan fundar una sociedad y las reglas que se establecen para su funcionamiento.

Otorgamiento de escritura pública de constitución:

Los socios firman ante notario la escritura de la sociedad, a la que deben acompañar la certificación negativa del nombre y los estatutos.

Pago de impuestos:

El de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados supone el 1% del capital social. El pago debe efectuarse en el plazo de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, y debe acompañarse una copia de ésta, junto con el impreso del impuesto. Una vez liquidado el citado impuesto, se solicita el Código de Identificación Fiscal y la declaración del inicio de actividad, que puede ser una declaración previa si no se inicia la actividad de inmediato. Diez días antes del inicio de la actividad se debe pagar el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)y los empresarios individuales deben acogerse a uno de los regímenes de tributación en el IRPF.

Seguridad Social:

Antes del inicio de la actividad se debe inscribir la empresa en la Seguridad Social.. Si la empresa tiene trabajadores por cuenta ajena, debe darlos de alta antes del comienzo de la relación laboral. Hasta los 30 días de iniciada la actividad hay plazo para comunicar la apertura del centro de trabajo.

Inscripción:

En el Registro Mercantil correspondiente al domicilio social. Debe adjuntarse la primera copia de la escritura y la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales, en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura.

Nota: Según la actividad a desarrollar, también puede ser necesario solicitar licencia de actividades e instalaciones o licencia de obra en el Ayuntamiento correspondiente.

 “Art. 1256 CC: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes” 

En los contratos de Compraventa, en algunos casos no se encuentran recogidos todos los elementos “esenciales” que forman parte del mismo. Y de entre todos ellos, el más común por su omisión es la fecha de entrega. 

Ante esta situación excesivamente frecuente la primera acción que hay que tomar es reclamar por escrito y de forma fehaciente la fijación de una fecha concreta y por escrito para la entrega. Caso de que no lo haga o el plazo le parezca excesivo lo procedente es acudir al juzgado para que sea un juez, tras escuchar a ambas partes, quien fije la fecha en este caso o cualquier otro elemento esencial del contrato que no figure en el mismo.

Una vez transcurrido el plazo de entrega o habiéndose dado el incumplimiento de cualquier otra condición usted podrá solicitar indemnización por cualquier gasto o perjuicio ocasionado por tal incumplimiento.

La Sociedad Unipersonal es una solución que otorga las ventajas de las Sociedades cuando sólo hay un socio/partícipe (fiscales y de limitación de responsabilidad).

Desde un punto de vista meramente práctico, este tipo de sociedad es una solución para el empresario individual. Una solución que simplifica la operativa desde el punto de vista de la toma de decisiones, pero al mismo tiempo acarrea una serie de obligaciones de carácter formal y especificidades de las que podemos destacar:

1.      Cualquier transmisión de participaciones de la Sociedad se deberá hacer constar en Escritura pública

2.      La condición de Sociedad Unipersonal se deberá hacer constar en TODA la documentación de la empresa (incluida la correspondencia, notas de pedido, facturas, etc.)

3.      Al ejercer el Socio Único las competencias de lo que en otros tipos societarios sería la Junta General, sus decisiones se deberán consignar en acta.

4.      Para los contratos firmados entre el Socio Único y la Sociedad existen limitaciones, obligaciones formales específicas y una modificación del marco general de la responsabilidad.

5.      Si la condición de Sociedad Unipersonal se adquiere al adquirir un único socio todas las participaciones de una Sociedad Preexistente, tal hecho se deberá hacer constar en el Registro Mercantil, ya que si no se hace se pierde la condición esencial de la Limitación de la Responsabilidad.

 Los documentos, comprobantes y garantías mínimos de los que debería disponer al adquirir una vivienda sobre plano son:

·         Nota simple del registro de la Propiedad a fin de comprobar a quien pertenece la propiedad y sus cargas y gravámenes.

·         Calificación urbanística de los terrenos a través de la correspondiente cédula.

·         Proyecto urbanístico, planos y memoria de calidades.

·         Documento acreditativo de la debida inscripción de la sociedad promotora de la vivienda, nombre, razón social y domicilio.

·         Poderes en la sociedad de la persona firmante del contrato de compraventa.

·         Entidad que financia la obra y número de cuenta en que se ingresarán las cantidades abonadas a cuenta y que se destinarán exclusivamente a la construcción de la vivienda.

·         Aval o seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta.

No es válido ni eficiente el modelo de “Sociedades Limitadas para todos” sin más análisis.

El tipo de Sociedad por la que se opte no debe ser decidida sin tener en cuenta lo que se pretende con la Sociedad, tal como ya se mencionó en el primer apartado de esta serie dedicada a la “ESTRUCTURA EMPRESARIAL”, sino también de qué se dispone o de quienes van a ser los socios.

Lo primero y esencial para crear una Sociedad es el Capital Social que aportan los Socios, pudiendo al aportarlo elegir entre los distintos modelos existentes de “Sociedades Capitalistas” (Anónima, Limitada, etc).

Pero no es extraño –sobre todo en pequeñas empresas– que algunos de los socios que pretenden crear esta Sociedad no dispongan del capital necesario, pero que sean un elemento esencial del proyecto empresarial por sus conocimientos, trabajo o experiencia. En este caso es posible optar por las “Sociedades Personalistas”, que son sociedades que permiten la participación de “socios industriales”. Estos que lo que aportan es su trabajo, relaciones y saber hacer.

Estas Sociedades en particular, tienen unos fines y unas limitaciones específicas de los que trataré en próximos apartados de esta serie.

Referido tan solo a los gastos habituales:

o        Los gastos de otorgamiento de la escritura deben ser por cuenta del vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta serán por cuenta del comprador salvo pacto en contrario

o        Los gastos de inscripción corresponden al comprador.

o        Los gastos de cancelación de gravámenes (hipotecas por ejemplo) corresponden al vendedor salvo que el comprador se subrogue en la hipoteca, corriendo este con los gastos de subrogación.

o        Los gastos de preparación de la titulación  (obra nueva, división horizontal, hipoteca para financiar la construcción, etc) corresponderán al vendedor en todo caso.

o        Impuestos:

1.- IVA ó ITP, dependiendo del caso, corresponden al comprador, al igual que el AJD.

2.- Plusvalía: Si no se señala nada corresponde al vendedor, pero cabe pacto en contrario.

3.- IBI: Será responsable quien el día 1 de enero sea propietario del inmueble.

Es este el principio de una serie que pretende dar orientación a emprendedores poniendo de manifiesto las circunstancias que deberían ser tenidas en cuenta de cara a una correcta y eficiente estructura empresarial. Estructura Empresarial que es tan trascendental y puede determinar el futuro tanto de pequeñas como medianas y grandes empresas. 

Cuando una persona empieza una actividad económica lo puede hacer a título individual o a través de una empresa creando una Sociedad que le permita contratar, no en nombre propio, sino a través de la sociedad.

Las razones para operar a través de una o varias sociedades son básicamente dos:

-         Protección de la inversión realizada en la Sociedad: caso de ciertos tipos societarios (no todos)

-         Razones fiscales: Acogerse al régimen fiscal de las sociedades puede resultar más rentable que operar a título individual; aunque esto –como  casi nada en este campo– es una verdad absoluta.

 En los siguientes capítulos de esta serie seguiré desgranando los puntos esenciales a tener en cuenta: desde la estructura a la operatividad y la necesaria compatibilidad de ambas.

Básicamente la idea inicial es compatibilizar “lo que tenemos” y “lo que queremos” para sacarle el máximo rendimiento.

Ayer leí en algún diario que una constructora había quebrado dejando a los compradores compuestos, sin vivienda y sin dinero. Algo que, tal como está el mercado y las previsiones de que este hecho ser repita en innumerables ocasiones, me pareció un buen inicio para la serie dedicada al mercado inmobiliario desde el punto de vista de la protección del consumidor en este blog.

La protección del consumidor en este caso de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda es muy simple y la establece una norma que se vulnera de forma sistemática: la ley obliga a entregar al comprador un aval o seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta.

Si ha comprado una vivienda sobre plano y no dispone de esta garantía, exíjala. El banco o la compañía de seguros cubriran las cantidades garantizadas sin perjuicio de las acciones que legalmente le asistan contra constructora, promotora, inmobiliaria, etc.

Definición de la Real Academia Española:

 derecho, cha.

(Del lat. directus, directo).

14. m. Conjunto de principios y normas, expresivos de una idea de justicia y de orden, que regulan las relaciones humanas en toda sociedad y cuya observancia puede ser impuesta de manera coactiva. …2. adj. Justo, legítimo.9. m. Facultad del ser humano para hacer legítimamente lo que conduce a los fines de su vida.10. m. Facultad de hacer o exigir todo aquello que la ley o la autoridad establece en nuestro favor, o que el dueño de una cosa nos permite en ella.

Published by Financial Times: August 3 2007

If you have ever sat on a Spanish beach dreaming of owning your own place in the sun, this could be the time to make it happen.Recent tax rule changes that allow UK individuals to purchase property abroad through a company, combined with a strong British pound, are boosting sales of foreign property. And of all the destinations available it is the sunny climes of Spain that usually attract the most interest.But stories of scandalous corruption in the Spanish property market have scared off many prospective investors and cut demand for sea view apartments on the Mediterranean coast.With hundreds of thousands of properties still due to be built in Spain this year, the country is turning into a buyers’ market Stuart Law, managing director of Assetz Finance, the property investment advice group, believes.“You have the opportunity to buy for a good price in Spain, with little chance of prices going down,” he says.Law points to particular developments in Marbella where some investors have withdrawn from buying apartments off plan and lost their deposits. Developers are now willing to sell these off at discount prices. While the chances of finding an undiscovered area are few and far between, the country benefits from its close proximity to the UK and a greater degree of certainty regarding weather and infrastructure than emerging countries.The decade-long housing boom may have passed but the predicted property crash, which led thousands of investors to sell up, has not yet emerged. This, says Law, has blown some of the froth from the market and opened up opportunities for new investors. “You can still buy properties for competitive prices,” he says. “There are two-bedroom apartments overlooking golf courses near the coast for £120,000 (€178,000). Even if European mortgage rates increase, this is still a good deal.”Mortgage rates in Spain are lower than UK rates since the European base rate is 4 per cent compared with the UK rate of 5.75 per cent. European rates are however expected to increase in coming months.Spanish banks lend money based on their valuation of the property, not the price you pay, and with the depression in property prices it is possible to find that you have paid less than the bank estimates the property to be worth.But, bargains aside, buying a home abroad is not without its risks. The popularity of Spanish property as holiday or retirement homes for the British, French and Germans has led to serious over-development along the Spanish Mediterranean coast. Regions such as Valencia, Murcia and Andalucia are replete with concrete apartments and golf courses, some of which should never have been built.The fact that real estate stocks in Spain returned an average of 48 per cent a year over the past five years makes it easy to see why property developers were so keen to keep building. But it is feared that some 30,000 buildings were put up illegally – many of which were bought by Britons – and now face demolition.In July two former mayors of Marbella and 20 former town councillors were charged with bribery, embezzlement and fraud. According to the judge presiding over the case, developers gave out millions of euros in bribes. Property managers and advisers say that people should still tread carefully as some of these cases may not yet have come to light. It is essential to hire a good lawyer and not accept the local Spanish notary recommended by your estate agent. Simon Conn, managing director at overseas mortgage specialists, Conti Financial Services, says that if buyers are careful they can largely avoid these problems.“People rushed out to buy without taking advice,” he says. “But there are some reasonably priced new sites in Barcelona, Valencia and what is called the Spanish Algarve between Portugal and Gibraltar.“There are also some good bargains to be had inland, where you will find prices are up to a third less than they are on the coast. We expect there to be a 10 per cent reduction in prices but not a huge drop. The market is settling itself out.”When panic set in regarding a possible Spanish property crash, investors ran to dump shares in property-related industries such as construction. The problems began after Astroc Mediterraneo, a development company based in Valencia, lost 80 per cent of its value following financing concerns. Following this the largest groups lost €7bn of market capitalisation in the second half of April.Because such a large proportion of the country’s gross domestic product is centred on the construction industry, the sell-off triggered concerns about the economy.The Spanish economy has the second highest current account deficit after the US and is spending vast amounts of borrowed money and some feared the housing market could be subject to a correction. However, three months on and the Spanish economy is looking fairly healthy. Growth may have slowed from last year, but the market is not widely expected to crash.Although the housing market has slowed, it is still growing. In Seville prices have gone up 6.2 per cent in the past year, and in Granada they have risen by 10 per cent. Other areas such as Barcelona and Alicante have seen prices go up more slowly, 5.2 per cent and 2.1 per cent respectively. The Royal Institution of Chartered Surveyors says there does not seem to be a real risk of major price falls. “House prices still rose 5.8 per cent in the year to the end of the second quarter,” says David Stubbs, senior economist at Rics. “And any market rising at close to 6 per cent cannot be said to be stalling.”Miranda John at Savills Private Finance says the number of destinations is increasing. “There are now encouraging signs for clients looking for a bargain in cities such as Granada and Barcelona,” she says.It still pays to be cautious when buying abroad, however good the prices are, Leonie Kerswill, tax partner at PricewaterhouseCoopers says. Tax rules in Spain are different to those of the UK and you will be subject to charges such as local government taxes and VAT on new purchases. You should allow at least 10 per cent of the price of the property to cover fees. In addition to this, expect to pay 7 per cent in property transfer tax and 1.5 per cent in land registry fees. Setting up utilities also incurs charges.However, it is not uncommon to be able to get a property for 85 per cent of the price the seller asks for. You will need to pay a deposit of between 10 and 15 per cent, which you will lose if you renege on the deal. There are a few things you can do to reduce your tax bill if you have a holiday home abroad. If you elect your holiday home as your principal primary residence a few weeks before you sell it, you will get the last three years of value growth free of UK tax. Spanish assets left to a husband or wife are also liable for Spanish inheritance tax. You can reduce the bill by remortgaging the property and putting the capital into alternative investments held jointly.  

http://www.ft.com/cms/s/0/0cae88d8-41b0-11dc-8328-0000779fd2ac.html